De renovatieplicht in je verkoopgesprek: hoe je kopers correct informeert

De verplichting geldt bij verkoop, ruil, schenking of inbreng in een vennootschap in volle eigendom, en bij het vestigen of overdragen van een opstal- of erfpachtrecht. Ze geldt per wooneenheid, ook voor een tweede verblijf of een kamerwoning.

Ze geldt niet:

• bij een erfenis, al neemt de erfgenaam een lopende verplichting over voor de resterende termijn; koopt de ene erfgenaam de andere uit, dan geldt ze wel
• bij de overdracht van alleen vruchtgebruik of alleen blote eigendom
• bij een aandelenoverdracht, fusie of splitsing
• voor gebouwen die binnen 6 jaar na de aankoop worden gesloopt
• voor beschermd erfgoed en gebouwen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed; bij niet-residentiële gebouwen geldt die vrijstelling voor de vier maatregelen

Er is ook een smalle uitzondering bij echtscheiding of het einde van een samenwoning, als alle partijen al eigenaar waren en minstens één van hen er blijft wonen. Wat telt, is de feitelijke toestand bij de akte, niet wat de koper later van plan is.

Bij een appartement geldt de verplichting voor de verkochte eenheid, niet voor het hele gebouw. De gemene delen vallen er zelf niet onder. Toch kan de koper werken aan de gemene delen nodig hebben om label D te halen, zoals dakisolatie of een collectieve verwarming.

Zulke wettelijk verplichte werken kan de algemene vergadering met een gewone meerderheid beslissen. Een mede-eigenaar die door een beslissing persoonlijk benadeeld wordt, kan de vrederechter vragen ze te vernietigen.

In de praktijk: vraag de syndicus of er energiewerken gepland of al gestemd zijn, en lees de recentste verslagen van de algemene vergadering. Een koper wil weten of hij alleen staat of dat het gebouw meegaat.

• Termijn naar 6 jaar. Het besluit van de Vlaamse Regering van 12 december 2025 verlengde de termijn van 5 naar 6 jaar, vanaf 1 januari 2026. Dat geldt ook voor lopende verplichtingen: wie op 1 februari 2024 een akte tekende, heeft tot 1 februari 2030.
• EPC-labelpremie gestopt. Sinds 1 juli 2026 kan ze alleen nog voor dossiers die vroeger al bij Fluvius waren aangemeld.
• Geen extra verlaagd registratietarief meer. Het aanvullend verlaagd tarief bij een verbintenis tot ingrijpende energetische renovatie geldt niet voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2025. Voor de enige eigen woning geldt sinds 2025 het tarief van 2%.

Controleer ook je eigen compromismodel. Het model van het notariaat van mei 2026 (V.13) vermeldt zes jaar, oudere modellen nog vijf.

Bij label E of F vermeld je in elke advertentie dat er een renovatieverplichting op het gebouw rust, naast de energiescore of het label. Bij een niet-residentieel gebouw geldt dat vanaf label F. Wie dat vergeet, riskeert als makelaar een boete van €750 tot €5.000. Alle verplichte vermeldingen staan in verplichte attesten bij de verkoop. Met onze renovatieplicht-check zie je per pand of de plicht geldt en tegen wanneer, met een tekst voor je advertentie.

Bij de bezichtiging:

• Heb het EPC bij de hand: daarmee en met een energiedeskundige gaat de koper na welke werken nodig zijn.
• Leg de regel kort en correct uit: label D binnen zes jaar na de akte, bewezen met een nieuw EPC, en een boete die de verplichting niet doet vervallen.
• Geef zelf geen renovatiebudget. Verwijs naar een energiedeskundige of aannemer. Met de online tool 'Test uw EPC' kan een koper wel een eerste simulatie maken.
• Vraag of de koper al met zijn bank over de renovatie sprak. Dat bepaalt of een bod straks haalbaar is.

Een koper rekent de renovatie in zijn bod. Bereid de verkoper daar bij de intake op voor: een label E of F weegt op de prijs, en kopers zullen dat argument gebruiken. De verkoper kan kiezen om vóór de verkoop zelf te renoveren en een nieuw EPC te laten opmaken, of om te verkopen zoals het is.

Komt het tot een bod, kijk dan naar de opschortende voorwaarde van financiering: dekt het kredietbedrag ook de renovatie? Zo niet, dan krijgt de koper zijn lening misschien wel, maar zijn renovatie niet. Meer over die voorwaarde in van bod tot compromis.

Steun waar de koper naar kan kijken, stand 2026:

• Mijn VerbouwLening: tot het factuurbedrag inclusief btw, met een maximum van €60.000, terug te betalen over maximaal 25 jaar. De rente is 1,5% in inkomenscategorie 2, 0,5% in categorie 3 en 0% in categorie 4. De hoogste categorie komt niet in aanmerking. Ook verenigingen van mede-eigenaars kunnen ze aanvragen.
• Mijn VerbouwPremie: voor onder meer isolatie, hoogrendementsglas en warmtepompen. Ze werd op 1 maart 2026 hervormd voor de twee hoogste inkomenscategorieën.
• Registratierechten: reken het tarief van 2% voor de enige eigen woning na met onze registratierechten-calculator.