In dit artikel
Het korte antwoord
Begin niet bij het percentage, maar bij het werk en het resultaat. Laat zien wat er achter een verkoop zit, vergelijk op wat de verkoper netto overhoudt, en bied eerder een andere opdracht aan dan een lager tarief voor hetzelfde werk. Zet het ereloon daarna duidelijk in de overeenkomst, inclusief btw.
Laat zien wat er achter het ereloon zit
Een verkoper ziet vaak alleen de foto's en een paar bezichtigingen. Het meeste werk ziet hij niet. Maak het zichtbaar, bijvoorbeeld op één pagina die je in het gesprek overloopt:
| Fase | Wat jij doet |
|---|---|
| Voor de verkoop | Schatting, attesten en stedenbouwkundige informatie verzamelen, identificatie voor de antiwitwaswet |
| Op de markt | Foto's, advertentietekst, publicatie, vragen beantwoorden, kandidaten opvolgen |
| Bezichtigingen | Plannen, rondleiden, terugkoppelen naar de verkoper |
| Onderhandeling | Biedingen ontvangen en doorgeven, kopers screenen, onderhandelen binnen je mandaat |
| Tot de akte | Compromis opmaken, opschortende voorwaarden en termijnen bewaken, contact met de notaris |
Daarbovenop draag je de verantwoordelijkheid: je beroepsaansprakelijkheid, je deontologische plichten en de wettelijke vermeldingen. Wie dat uitlegt, praat niet meer over een percentage maar over een dienst.
De plichtenleer zegt het zelf: het ereloon moet de rentabiliteit, de waardigheid en de onafhankelijke uitoefening van het beroep verzekeren.
“Een andere makelaar doet het voor minder”
Spreek nooit slecht over de collega. De plichtenleer verbiedt elke oneervolle houding die een collega kan schaden, en het maakt je ook niet sterker. Stel liever vragen:
- “Wat zit er in dat tarief? Foto's, bezichtigingen, de compromis, de opvolging tot bij de notaris?”
- “Is dat bedrag inclusief btw? Bij consumenten moet het tarief altijd inclusief btw vermeld staan.”
- “Rekent die makelaar de attesten apart aan?”
- “Wat is voor u belangrijker: het laagste ereloon, of wat u na de verkoop netto overhoudt?”
Reken het verschil ook concreet uit. Op een verkoopprijs van €350.000 is een halve procent €1.750 exclusief btw, of €2.117,50 inclusief btw. Zet dat naast wat een goede prijszetting en een stevige onderhandeling voor de verkoper kunnen betekenen. Met onze commissiecalculator reken je dat in een paar seconden uit, met en zonder btw.
Alternatieven voor een lager percentage
Wil je toch tegemoetkomen, verander dan iets aan de opdracht, niet alleen aan de prijs:
| Optie | Hoe | Let op |
|---|---|---|
| Exclusiviteit | Een lager tarief in ruil voor een exclusieve opdracht | Maximaal zes maanden bij een consument |
| Kleinere opdracht | De verkoper vraagt zelf de attesten aan, of doet zelf een deel van de bezichtigingen | Beschrijf de opdracht precies in de overeenkomst |
| Vast bedrag | Een forfait in plaats van een percentage | Ook dat bedrag vermeld je inclusief btw |
| Kortere looptijd | Een kortere opdracht met een evaluatiemoment | Spreek vooraf af wat er bij de evaluatie gebeurt |
Zo zet je het in de overeenkomst
- Vooraf meedelen: volgens de plichtenleer deel je het ereloon mee voor je een contractuele relatie aangaat, met een voorstel van overeenkomst op een duurzame drager.
- Totaal, inclusief btw: in een overeenkomst met een consument staat het totale tarief, inclusief btw, andere taksen en alle verplichte bijkomende kosten. Het BIV geeft als voorbeeld: 3,63% (= 3% + 21% btw).
- Ook in je prijsaanduiding: toon je tarieven op je website of in je kantoor als percentage, dan zijn de btw en alle andere kosten daarin al verrekend.
- Attesten apart: reken je de kost van attesten aan, dan staat dat in de overeenkomst, per attest, en vraag je niet meer dan de werkelijke kost.
- Geen ereloon bij een voorwaarde: gaat de verkoop niet door door een opschortende of ontbindende voorwaarde, dan is de consument geen ereloon verschuldigd. Afgesproken kosten voor attesten kunnen wel blijven.
Wat er verder verplicht in de bemiddelingsovereenkomst moet, lees je in exclusieve verkoopopdrachten.
Wat is gebruikelijk?
Er is geen wettelijk maximum. Volgens Test-Aankoop ligt de commissie meestal tussen 2% en 4%, met gemiddeld 3%, of 3,63% inclusief btw. Een studie van de Belgische Mededingingsautoriteit uit 2016 stelde vast dat 3% voor veel makelaars het referentiepunt was.
Een tarief verdedig je het best met een verkoper die weet wat er gebeurt. Hoe je hem tijdens de verkoop op de hoogte houdt, lees je in verkopers op de hoogte houden.
Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies. Regels veranderen geregeld: controleer de bronnen hieronder of vraag raad aan je beroepsfederatie of notaris.
