De antiwitwaswet voor vastgoedmakelaars: klantenonderzoek, bewaring en melding aan de CFI

Elk kantoor duidt een persoon aan die op het hoogste niveau verantwoordelijk is voor de antiwitwasregels. Werk je als natuurlijk persoon, dan ben jij dat zelf. Is je kantoor een vennootschap, dan kies je iemand uit het bestuur of de effectieve leiding. Een onthaalbediende kan die rol niet opnemen, zegt het BIV.

Daarnaast kan je een of meer AMLCO's aanduiden: zij bewaken de procedures, analyseren atypische verrichtingen en vormen personeel en stagiairs. In een klein kantoor mag de verantwoordelijke die taken zelf doen. De verantwoordelijke is ook het aanspreekpunt voor de CFI en de FOD Economie.

Verder moet je kantoor kunnen voorleggen:

• Een algemene risicobeoordeling: welke risico's loopt jouw kantoor, gelet op je klanten, je diensten, de landen en de kanalen waarlangs je werkt. Ze is schriftelijk, bijgewerkt en beschikbaar voor de toezichthouder.
• Een cliëntacceptatiebeleid: hoe je een klant als laag, standaard of hoog risico inschat en wat je dan extra doet.
• Opleiding: jij en je medewerkers kennen de regels. Houd bewijs bij, zoals aanwezigheidslijsten.
• Een intern meldkanaal: medewerkers moeten inbreuken op de procedures specifiek, onafhankelijk en anoniem kunnen melden.

Je klant, dus je opdrachtgever, identificeer je vóór je de bemiddelingsovereenkomst sluit. De tegenpartij identificeer je vóór er een compromis of een koop- of verkoopbelofte wordt getekend. Je verifieert de identiteit met een bewijsstuk en bewaart daarvan een afschrift, op papier of digitaal. Beide momenten staan ook in onze checklist voor het verkoopdossier.

Ga ook na of je klant een politiek prominente persoon is, of familie of een naaste van zo iemand. Dan gelden extra waakzaamheidsmaatregelen.

Kan je het klantenonderzoek niet afronden, dan mag je geen relatie aangaan of verrichtingen uitvoeren, en beëindig je een lopende relatie. Ga dan ook na of de reden zelf een melding aan de CFI rechtvaardigt.

Signalen die het BIV als hoog risico ziet, onder meer:

• een klant die bij de identificatie niet fysiek aanwezig is
• een prijs die veel lager ligt dan de marktwaarde
• een transactie die niet past bij de socio-economische situatie van de klant
• geld uit een risicoland of een belastingparadijs
• een vennootschap met een eigen vermogen lager dan de aankoopprijs, of een vennootschap in oprichting
• een grote afstand tussen de woonplaats van de klant, het pand en je kantoor

De verkoopprijs van een onroerend goed mag alleen via overschrijving of cheque betaald worden. Onder de prijs valt alles wat de koper betaalt voor de aankoop en de financiering, inclusief de bijkomende kosten. Voor andere betalingen in je beroepsactiviteit geldt een grens van €3.000 in contanten.

De verkoopovereenkomst vermeldt het rekeningnummer waarvan de prijs en het voorschot vertrekken, met de identiteit van de rekeninghouders. Is dat nog niet bekend, dan staat er een verklaring van de partijen over hoe de aankoop gefinancierd wordt. Stel je vast dat dit niet nageleefd is, dan meld je dat meteen aan de CFI. Wat er verder rond de compromis speelt, lees je in van bod tot compromis.

Dat dit geen formaliteit is, toont een gepubliceerde tuchtbeslissing van het BIV: een makelaar die €15.000 in het zwart van een koper aannam, werd geschrapt. Meer patronen lees je in tuchtzaken bij de BIV.

Je meldt aan de Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI) als je weet, vermoedt of redelijke gronden hebt om te vermoeden dat geld of een verrichting verband houdt met witwassen of terrorismefinanciering. Dat geldt ook als de klant de verrichting uiteindelijk niet laat doorgaan. Je hoeft het onderliggende misdrijf niet te kennen. De vuistregel van het BIV: twijfel je, dan meld je.

1. Analyseer en schrijf het op. Van elke atypische verrichting maak je een schriftelijk verslag, ook als je besluit niet te melden. Zo kan je je beslissing later verantwoorden.
2. Meld vóór de verrichting. Kan dat niet, meld dan meteen erna en leg uit waarom het niet vooraf kon.
3. Meld via goAML. Daarvoor maak je eerst een account aan. In principe meldt de antiwitwasverantwoordelijke.
4. Zwijg tegenover de klant. Je mag de klant of derden niet laten weten dat je gemeld hebt of dat er een analyse loopt.

Een melding te goeder trouw levert geen burgerlijke, strafrechtelijke of tuchtrechtelijke aansprakelijkheid op. De CFI kan zich tot maximaal vijf werkdagen verzetten tegen de uitvoering van een verrichting. Wil je kantoor de relatie na een melding voortzetten, dan beslist de leiding daarover gemotiveerd.

Identificatiegegevens en afschriften van bewijsstukken bewaar je 10 jaar na het einde van de relatie of na een occasionele verrichting. Stukken die een verrichting reconstrueren bewaar je 10 jaar na de uitvoering. Ook de schriftelijke verslagen van je analyses bewaar je.

Na die termijn wis je de persoonsgegevens. Gegevens die je voor de antiwitwaswet verzamelt, mag je niet voor commerciële doeleinden gebruiken. Hoe dit samengaat met de privacyregels, lees je in GDPR voor vastgoedmakelaars.

Het toezicht op de antiwitwaswet ligt bij de FOD Economie. Die controleert onder meer of je een antiwitwasverantwoordelijke hebt, een risicobeoordeling, opleiding, de manier van betalen, je derdenrekening en de identificatie van de partijen. Inspecteurs mogen tijdens de werkuren binnenkomen en stukken inkijken. De administratieve boete loopt tot €1.250.000.

Daarnaast is het ook een deontologische plicht. De nieuwe plichtenleer van het BIV, in werking sinds 1 oktober 2026, vraagt uitdrukkelijk dat bemiddelaars en rentmeesters de antiwitwasregels en de beperking van contanten naleven. Een inbreuk kan dus ook tot een tuchtsanctie leiden.