Commissie berekenen.
Reken het ereloon uit op een verkoopprijs, met en zonder btw, en zie meteen wat de verkoper overhoudt. Als percentage of als vast bedrag.
Resultaat
- Ereloon excl. btw
- € 10.500
- Btw (21%)
- € 2.205
- Ereloon incl. btw
- € 12.705
- Incl. btw, in % van de verkoopprijs
- 3,63%
- Verkoper houdt over (na ereloon)
- € 337.295
Snel vergelijken, incl. btw
2% + btw
€ 8.470
2,5% + btw
€ 10.588
3% + btw
€ 12.705
3,5% + btw
€ 14.823
Indicatieve berekening, geen juridisch of fiscaal advies.
- Btw komt erbovenop
- Op het ereloon van een makelaar komt 21% btw. Een commissie van 3% wordt zo 3,63% inclusief btw.
- Toon het ereloon inclusief btw
- Tegenover consumenten vermeld je het ereloon inclusief btw en alle andere kosten, ook als je het als percentage uitdrukt.
- Wat is gebruikelijk?
- Volgens Test-Aankoop ligt de commissie meestal tussen 2% en 4%, met gemiddeld 3%. Er is geen wettelijk maximum. Een wetsvoorstel van april 2026 wil de commissie bij verkoop beperken tot 3% excl. btw; dat is nog geen wet.
- Wie betaalt?
- Meestal de verkoper, maar dat hangt af van wat in de bemiddelingsovereenkomst staat.
Zo wordt het ereloon berekend
- Ereloon excl. btw = verkoopprijs × commissiepercentage, of een vast bedrag.
- Btw = ereloon excl. btw × 21%.
- Ereloon incl. btw = ereloon excl. btw × 1,21.
- Wat de verkoper overhoudt = verkoopprijs − ereloon incl. btw.
Een commissie van 3% wordt zo 3,63% inclusief btw. Andere kosten van de verkoper, zoals attesten of de doorhaling van een hypotheek, zitten niet in deze berekening.
Rekenvoorbeeld
Een woning wordt verkocht voor €350.000, met een commissie van 3% exclusief btw.
| Stap | Berekening | Resultaat |
|---|---|---|
| Ereloon excl. btw | €350.000 × 3% | €10.500 |
| Btw | €10.500 × 21% | €2.205 |
| Ereloon incl. btw | €10.500 + €2.205 | €12.705 |
| In % van de prijs | €12.705 ÷ €350.000 | 3,63% |
| Verkoper houdt over | €350.000 − €12.705 | €337.295 |
Een halve procent minder scheelt de verkoper hier €1.750 exclusief btw, of €2.117,50 inclusief btw. Zet dat bedrag naast wat een goede prijszetting en een stevige onderhandeling kunnen opleveren.
Zo gebruik je het met de verkoper
Een verkoper denkt in euro, en uiteindelijk in wat hij overhoudt. Reken het daarom samen uit, aan tafel of in je voorstel.
- Toon het ereloon inclusief btw, in je voorstel en in de bemiddelingsovereenkomst. Tegenover een consument moet dat, ook als je een percentage noemt.
- Reken in euro: een percentage klinkt abstract, een bedrag naast de verkoopprijs niet.
- Vergelijk op het nettoresultaat, niet op het percentage. Een lagere commissie met een lagere verkoopprijs levert de verkoper minder op.
- Wil je tegemoetkomen, verander dan liever iets aan de opdracht dan alleen aan de prijs.
Bericht aan de verkoper
Dag [voornaam], Zoals besproken ons ereloon voor de verkoop van [adres]: [x]% exclusief btw, of [x,xx]% inclusief 21% btw. Op een verkoopprijs van € [prijs] is dat € [bedrag] inclusief btw. Daarvoor zorgen we voor [de waardebepaling, de attesten, foto's en advertentie, de bezichtigingen, de onderhandeling en de opvolging tot de akte]. Alles staat in de bemiddelingsovereenkomst die ik je bezorg. [naam makelaar] [kantoor] · [telefoonnummer]
Veelgestelde vragen
Is de commissie van een makelaar inclusief of exclusief btw?
Op het ereloon van een makelaar komt 21% btw. Tegenover consumenten vermeld je het ereloon inclusief btw en alle andere kosten, ook als je het als percentage uitdrukt.
Wat is een gebruikelijke commissie?
Volgens Test-Aankoop ligt de commissie bij verkoop meestal tussen 2% en 4%, met gemiddeld 3% exclusief btw. Er is geen wettelijk maximum.
Komt er een wettelijk maximum?
Een wetsvoorstel van 30 april 2026 (DOC 56 1525) wil de commissie bij de verkoop van een woning beperken tot 3% exclusief btw, en bij verhuur tot een maand huur. Eind oktober 2026 is dat geen wet.
Wie betaalt het ereloon?
Meestal de verkoper, maar dat hangt af van wat in de bemiddelingsovereenkomst staat.
Mag ik een ereloon op de meerprijs afspreken?
Je mag geen ereloon bedingen dat een belangenconflict met je opdrachtgever schept. De plichtenleer van het BIV noemt als voorbeeld een ereloon gelijk aan het verschil tussen de prijs die je met de verkoper afsprak en de prijs die je haalt. Twijfel je over een formule, leg ze dan voor aan je beroepsfederatie of het BIV.
Meer in de Makelaarsgids
Opdrachten
Je ereloon verdedigen als de verkoper wil onderhandelen
Lees het artikelOpdrachten
Exclusieve verkoopopdrachten: de verkoper overtuigen, en wat er verplicht in de bemiddelingsovereenkomst moet
Lees het artikelOpdrachten
Het waardebepalingsgesprek: de opdracht winnen zonder de prijs te overschatten
Lees het artikel
Bronnen: BIV: modelovereenkomst en commissieloon, FOD Economie: prijsaanduiding bij vastgoedmakelaars, Test-Aankoop: wat kost een makelaar?, Kamer: wetsvoorstel DOC 56 1525/001, BIV: deontologie van de vastgoedmakelaar.
Tijd voor een CRM die meedenkt.
Plan een korte demo en zie hoe Maako meedenkt in jullie dossiers, met jullie eigen scenario’s. Geen standaardpitch.
Je praat rechtstreeks met de oprichters, Tibeau en Dries