Van bod tot compromis: waar het voor de makelaar misloopt

Sinds 2023 staan de regels over aanbod en aanvaarding in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Een aanbod is een voorstel dat alle essentiële elementen bevat: voor een woning het pand en de prijs. Wat dat voor een bod betekent:

• Intrekken kan alleen zolang het bod de verkoper niet bereikt heeft (art. 5.19 BW). Daarna is het te laat.
• Het bod blijft onherroepelijk tijdens de termijn die erin staat. Staat er geen termijn in, dan gedurende een redelijke termijn. Laat elk bod dus een duidelijke einddatum en uur vermelden.
• Een aanvaarding met een wijziging is geen aanvaarding. 'Akkoord, maar voor €10.000 meer' geldt als afwijzing van het bod en als nieuw aanbod (art. 5.20 BW). Het oorspronkelijke bod vervalt.
• De vraagprijs in je advertentie is geen aanbod van de verkoper.

Gebruik een vast biedformulier met naam en gegevens van de bieder, adres van het pand, prijs, termijn, eventuele opschortende voorwaarden, datum en handtekening. Is je ereloon in de opdracht verschuldigd bij een geldig bod, dan moet dat bod op een duurzame drager staan, zodat de verkoper een vast bewijs heeft.

Volgens artikel 1583 van het oud Burgerlijk Wetboek is de koop gesloten zodra er overeenkomst is over de zaak en de prijs, ook al is er nog niets betaald of geleverd. Het contract komt tot stand op het moment dat de aanvaarding de bieder bereikt (art. 5.21 BW). Een mondeling akkoord kan dus volstaan, wat het bewijs wel moeilijk maakt.

Dat heeft ook fiscale gevolgen: het verkooprecht is verschuldigd vanaf het moment dat de verkoopovereenkomst gesloten is, ook als die mondeling is. Bij een opschortende voorwaarde wordt het pas opeisbaar als de voorwaarde vervuld is. Wat de koper betaalt, reken je uit met de registratierechten-calculator.

De plichtenleer van het BIV is hier concreet:

• Je deelt elk voorstel of elke vaste verbintenis van een kandidaat onverwijld mee aan je opdrachtgever, tenzij anders afgesproken.
• Je verbindt je opdrachtgever alleen binnen de voorwaarden van je mandaat. Zonder mandaat sluit je geen overeenkomst met een kandidaat.
• Je gaat na of de bieder handelingsbekwaam en bevoegd is, bijvoorbeeld bij een vennootschap.
• Overhandigt een kandidaat je het enige exemplaar van een ondertekend bod, dan geef je hem een kopie. Je laat hem meteen weten wat de verkoper met zijn bod doet.
• Heb je een familiale, morele of juridische band met een bieder, dan meld je dat aan je opdrachtgever.

Of je mag tekenen namens de verkoper, moet in de bemiddelingsovereenkomst staan. Staat die lastgeving er niet in, dan stel je alleen kandidaten voor. De verkoper beslist en tekent zelf.

Bij een gewild pand komen biedingen snel en tegelijk. Daar ontstaan de meeste conflicten. Zo houd je het proper:

1. Registreer elk bod met datum, uur, bedrag, termijn en voorwaarden, en geef het meteen door.
2. Spreek de procedure af met de verkoper en communiceer dezelfde regels aan alle kandidaten: tot wanneer ze kunnen bieden en hoe de verkoper beslist.
3. Stuur nooit hetzelfde tegenbod naar twee kandidaten. Een tegenbod van de verkoper is zelf een aanbod. Aanvaarden ze allebei, dan zit je verkoper met twee kopers. Nodig liever uit om een nieuw bod te doen.
4. Is een bod aanvaard en heeft die aanvaarding de bieder bereikt, dan is het verkocht. Een later, hoger bod verandert daar niets aan. Laat de andere kandidaten meteen weten dat het pand verkocht is, en houd ze bij in je kandidatenbestand: ze zoeken nog.

De meest gebruikte opschortende voorwaarde is die van financiering. Het modelcompromis van het notariaat vraagt drie dingen in te vullen: het kredietbedrag, krediet tegen de gangbare markttarieven, en een termijn in weken vanaf de ondertekening. Krijgt de koper geen krediet, dan verwittigt hij binnen die termijn per mail de notaris en de makelaar, met het bewijs van de weigering.

Het model kent twee varianten, en het verschil is groot. In de ene gaat de verkoop door als de koper niets laat weten. In de andere kan de verkoper de verkoop als onbestaande beschouwen als de koper niet meldt dat hij zijn krediet kreeg. Kies bewust, en leg het aan beide partijen uit. Een verlenging spreken koper en verkoper samen af. De koper kan ook afstand doen van de voorwaarde.

Het voorschot of de waarborg stort de koper nooit rechtstreeks aan de verkoper. Ontvang jij het, dan komt het op je derdenrekening: de plichtenleer verplicht een derdenrekening voor gelden die je in het kader van een opdracht bewaart, en een kwijting voor elk bedrag dat je ontvangt. In het modelcompromis blijft de waarborg geblokkeerd op naam van de koper tot de akte.

Wordt de termijn van vier maanden overschreden, dan volgt een belastingverhoging van 20%. Daarom wordt de akte in de praktijk meestal binnen die vier maanden gepland, en worden de registratierechten via de akte betaald. Een bijkomende akte die vaststelt dat de opschortende voorwaarde vervuld is, heeft ook een registratietermijn van vier maanden.

Elke partij kiest vrij haar notaris, en die keuze verandert de kosten niet. Stuur beide notarissen dezelfde dag het volledige dossier en hou één tijdlijn bij: datum van de opschortende voorwaarde, uiterste aktedatum, wie nog wat moet bezorgen. Hoe je dat dossier vooraf opbouwt, lees je in een verkoopdossier opbouwen.