Tuchtzaken bij de BIV: de meest voorkomende fouten en hoe je ze vermijdt

Volgens het jaarverslag 2025 van het BIV werden er dat jaar 2.008 tuchtdossiers geopend, waarvan 1.340 aan Nederlandstalige kant. Een deel komt van klachten van buitenaf (consumenten, makelaars, officiële instanties), een ander deel start het BIV zelf, na controles of bij vorming en onbetaalde bijdragen. 1.477 dossiers werden zonder gevolg afgesloten.

De Kamer van Beroep nam 57 beslissingen: 17 keer werd de sanctie bevestigd, 34 keer verlicht en 1 keer verzwaard. Bij 5 beslissingen ging het om het herroepen van een eerder uitstel.

1. Onderzoek. De rechtskundig assessor, een onafhankelijke advocaat benoemd door de minister, onderzoekt de klacht of het controleverslag. Je antwoordt schriftelijk binnen de termijn in zijn brief.
2. Zonder gevolg of vervolging. De assessor kan het dossier afsluiten, eventueel onder voorwaarden of met aanbevelingen. Bij lichte tekortkomingen na een controle vraagt hij dat je je in orde stelt en dat bewijst.
3. Oproeping. Vindt hij de feiten ernstig genoeg, dan word je opgeroepen voor de Uitvoerende Kamer. De zitting is ten vroegste 30 dagen later. Vanaf de oproeping kan je je dossier inkijken, eventueel met een advocaat.
4. Zitting. In principe openbaar, maar je kan vragen om ze achter gesloten deuren te houden. De assessor licht de tenlastelegging toe, daarna geef jij je verweer.
5. Uitspraak. Meestal op een latere zitting. Je ontvangt de beslissing binnen 15 dagen na de uitspraak.
6. Beroep. Jij, de assessor of het Bureau van het BIV kan naar de Kamer van Beroep. De klager kan dat niet. Het beroep schorst de beslissing, tenzij ze uitvoerbaar bij voorraad is. Daarna is nog cassatie mogelijk.

De klager kan bij de Uitvoerende Kamer geen schadevergoeding krijgen. Dat kan alleen een burgerlijke rechtbank.

Daarnaast kan de Kamer extra vorming opleggen, de uitspraak opschorten, of een sanctie met uitstel uitspreken onder voorwaarden. Een geldboete is niet mogelijk. Let op met uitstel: volg je de voorwaarde niet, bijvoorbeeld de extra vormingsuren, dan wordt de schorsing alsnog effectief.

Het BIV publiceert een selectie van tuchtbeslissingen online, met een label per soort klacht. Op 511 gepubliceerde beslissingen (Nederlands- en Franstalig, ook syndici) komen deze labels het vaakst voor: eer en waardigheid (151), bemiddeling bij verkoop (131), medewerking aan het tuchtonderzoek (92), vormingsverplichting (90), financiële verrichtingen (85) en onderzoeks- en informatieplicht (67). Eén beslissing kan meerdere labels hebben.

Achter die labels zitten herkenbare patronen:

• Geen of geen conforme bemiddelingsovereenkomst. Bemiddelen zonder geschreven opdracht die aan de wettelijke vereisten voldoet, bij verkoop én verhuur. Wat erin moet, lees je in exclusieve verkoopopdrachten en de bemiddelingsovereenkomst.
• Derdenrekening. Geen derdenrekening, derdengelden in globo naar de kantoorrekening overgeschreven in plaats van per dossier, of een huurwaarborg die niet tijdig werd teruggestort.
• Advertenties. Ontbrekende EPC- of stedenbouwkundige vermeldingen, een te hoge oppervlakte, parkeerplaatsen die er niet zeker bij horen. Meer in verplichte vermeldingen in je advertentie.
• Onderzoeks- en informatieplicht. Een koper niet ingelicht over een voorkooprecht, vochtproblemen of een stookolietank die nog in de grond zat. Of na een overlijden niet nagaan wie de eigenaars zijn.
• Kadasterfinder. Kadastrale gegevens opvragen zonder schriftelijke opdracht voor dat pand, in één zaak voor 277 percelen ten behoeve van een projectontwikkelaar.
• Belangenconflict. De opdrachtgever niet laten weten dat er een geïnteresseerde was, en dan zelf een bod doen.
• Vorming. Te weinig uren, of opgelegde extra uren niet volgen. Zie permanente vorming bij de BIV.
• Cash en antiwitwas. Een bedrag in het zwart aannemen leidde tot een schrapping. Zie de antiwitwaswet voor makelaars.

Op 1 oktober 2026 trad een nieuwe plichtenleer in werking, goedgekeurd bij KB van 20 juli 2026. De meeste artikels zijn inhoudelijk ongewijzigd. Drie punten om goed te kennen:

• Breder kader: de plichtenleer omvat de beginselen van waardigheid, integriteit en zorgvuldigheid, het reglement, de richtlijnen van het BIV en het hele wettelijke en reglementaire kader dat op je beroep van toepassing is. Het BIV publiceert daarvan een niet-exhaustieve lijst.
• Je medewerkers: zoals in de vorige plichtenleer ben je deontologisch verantwoordelijk voor wat je aangestelden doen, en organiseer je toezicht en opleiding voor hen.
• AI: je blijft verantwoordelijk voor wat een AI-systeem genereert, je voert geen persoonsgegevens in een open AI-systeem in, en je gebruikt AI niet om te misleiden. Meer in AI op een makelaarskantoor.

1. Antwoord altijd, en op tijd. Op de assessor, de referendaris en de Uitvoerende Kamer. Bij een oproeping: kijk je dossier in en laat je bijstaan.
2. Eerst een geschreven opdracht. Pas daarna adverteren, borden plaatsen of kadastrale gegevens opvragen.
3. Derdenrekening op orde. Een officieel bankdocument, nooit een debetsaldo, elke verrichting gekoppeld aan een dossier, voorschotten op de derdenrekening en niet op de kantoorrekening.
4. Dossier compleet vóór publicatie. Attesten binnen, cijfers in de advertentie nagekeken tegen de stukken.
5. Informeer schriftelijk. Wat je een koper vertelt over het pand, zet je op papier of in een mail.
6. Vormingsuren bewaken per kolom, en extra opgelegde uren meteen inplannen.