Verplichte vermeldingen in je vastgoedadvertentie: waar de BIV op let

Artikel 7 van de nieuwe plichtenleer somt op wat op je documenten, op papier en digitaal, en op je website moet staan:

• je BIV-erkenningsnummer
• de naam van je onderneming, of de naam en rechtsvorm van je vennootschap, met het ondernemingsnummer
• de verzekeraar van je beroepsaansprakelijkheid en borgstelling, met het polisnummer
• het nummer van je derdenrekening, als je er een moet hebben
• de vermeldingen die het Wetboek van economisch recht en andere wetgeving opleggen

Volgens het BIV betekent dat laatste voor je website onder meer: je adres, telefoon en e-mail, je ondernemingsnummer met 'BTW BE' als je btw-plichtig bent, je beroepstitel (bijvoorbeeld vastgoedmakelaar-bemiddelaar) met je BIV-nummer, België als land van erkenning, de contactgegevens van het BIV als toezichthouder en een verwijzing naar de plichtenleer, liefst met een link. Ontbreken die gegevens, dan kan de Economische Inspectie optreden, en het is ook een deontologische fout.

Op je socials vermeld je dezelfde gegevens, behalve het nummer van je derdenrekening. Is er te weinig plaats, dan zet je een link naar de pagina op je website waar alles staat.

Artikel 8 voegt eraan toe: uit elke advertentie, affiche, informatiebord of ander promotiemiddel moet duidelijk blijken dat het van een vastgoedmakelaar komt. Een zoekertje waaruit niet blijkt dat een makelaar adverteert, volstaat dus niet.

De prijs die je communiceert, stemt overeen met wat je met je opdrachtgever afsprak. En je mag in je reclame niemand misleiden over de beschikbaarheid en de essentiële kenmerken van het pand. In gepubliceerde tuchtbeslissingen gaat dat telkens over concrete details:

• Oppervlakte. Een advertentie vermeldde 85 m² bewoonbare oppervlakte, overgenomen uit het EPC. Dat was de bruto vloeroppervlakte; het plan gaf 71 m² netto. Sanctie: een waarschuwing.
• Parkeren. Twee parkeerplaatsen in de advertentie, terwijl die alleen via een wachtlijst beschikbaar waren. Sanctie: een berisping, ook al was misleiden niet de bedoeling. De makelaar blijft verantwoordelijk voor wat in zijn publiciteit staat.
• Foto's. Foto's van een identiek appartement op een andere verdieping, omdat de huurder geen toegang gaf.
• Eigendom. Adverteren voor een opdrachtgever die nog geen eigenaar was, zonder dat na te gaan.

Nieuw sinds 1 oktober 2026: gebruik je AI voor teksten of beelden, dan beoordeel je het resultaat kritisch en mag het niemand misleiden. Meer daarover in AI op je makelaarskantoor.

Voor een verkoop horen de EPC-score of het label, de zes stedenbouwkundige vermeldingen en de gegevens over overstromingsgevoeligheid in elke advertentie: de perceel- en gebouwscore, en of het pand in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone ligt. Wat precies en wanneer, staat in verplichte attesten bij de verkoop. Bij label E of slechter vermeld je ook de renovatieverplichting; de renovatieplicht-check geeft je een tekst voor je advertentie.

Dit is geen detail. Ontbrekende EPC- of stedenbouwkundige vermeldingen komen geregeld terug in tuchtbeslissingen van het BIV, vaak samen met andere fouten. En het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap kan een makelaar een boete van €750 tot €5.000 geven als de EPC-informatie ontbreekt of fout is.

Artikel 4 van het Vlaams Woninghuurdecreet is kort: bij de verhuur van een woning staat in elke officiële of publieke mededeling minstens het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de kosten en lasten.

• Het geldt voor advertenties online en op papier, en in principe ook voor een bord 'te huur'.
• Volgens Wonen Vlaanderen volstaat het dat alle informatie in het online zoekertje staat. Bij een bord van een immokantoor mag je ervan uitgaan dat de informatie op de website van het kantoor te vinden is.
• Zijn er geen aparte kosten en lasten, vermeld dan nul.
• De gemeente waar het pand ligt, kan wie de mededeling doet een boete van €50 tot €350 geven.
• Het artikel geldt niet voor toeristisch logies.

Ook bij verhuur hoort de EPC-score of het label in de advertentie, met het adres of de unieke code van het EPC.

Een affiche of bord hang je alleen met akkoord van je opdrachtgever, en volgens de regels die voor dat pand gelden. Haal ze weg als de opdracht afloopt. Een makelaar die zijn affiches pas na vier maanden en herhaalde verzoeken verwijderde, en niet reageerde op de assessor, kreeg een berisping.

Een kleine raamaffiche 'te koop' of 'te huur' zonder verdere informatie, of een bordje dat alleen naar je kantoor verwijst, hoeft geen EPC-gegevens te vermelden.

1. Footer van je website en bio van je socials: BIV-nummer, titel, ondernemingsnummer, verzekering, BIV als toezichthouder, link naar de plichtenleer.
2. Prijs gecontroleerd tegen de bemiddelingsovereenkomst.
3. Oppervlaktes, parkeerplaatsen, tuin en bijgebouwen nagekeken tegen de stukken.
4. Foto's van dit pand, niet van een ander.
5. EPC, stedenbouw en overstromingsscores ingevuld.
6. Bij verhuur: huurprijs en kosten en lasten, ook als die nul zijn.

Andere fouten die tot een tuchtzaak leiden, lees je in tuchtzaken bij de BIV.